Bu yıl Kaliforniya milletvekillerinin önünde en çekişmeli konut tasarısı olması beklenen şey hiç de tartışmalı olmamalı. Bu, eyaletteki çoğu Benim Arka Bahçemde Değil topluluklarından bazılarına uygun fiyatlı konutların yerleştirilmesine yardımcı olan kanıtlanmış bir modelin bir uzantısıdır.

Senato Yasa Tasarısı 423’ün özü şudur: Bir şehir yeterince konut inşa etmemişse, imar ve tasarım kurallarına uyan ve uygun fiyatlı birimleri içeren apartman, kınamak ve şehir evlerinin onayını kolaylaştırmalıdır. Tasarı, yerel imar veya kontrolü geçersiz kılmaz. Bu, şehirleri, konut gelişmelerini öldürmek veya azaltmak için kullanılabilecek ek çevresel incelemeler veya belediye meclisi oyları yoluyla projeleri ortaya koymadan kendi arazi kullanım planlarını takip etmeye zorlar.

Ve çalışıyor. Yasa koyucular, bu hızlandırılmış onay sürecini 2017’de Senatör Scott Wiener (D-San Francisco) tarafından SB 35’i geçirdiklerinde yürürlüğe koydular. 2018 ile 2021 arasında, eyalet çapındaki geliştiriciler yasayı kullanan yaklaşık 18.000 birim önerdi. UC Berkeley’in Terner Konut İnovasyonu Merkezi tarafından yapılan bir ön analize göre, birimlerin yaklaşık %75’i düşük ve çok düşük gelirli haneler için uygun fiyatlı. Projeler yaklaşık altı ay içinde yeşil ışık yakıyor, tıraş ayları veya yıl olağan onay zaman çizelgesinin dışında.

Planlama Departmanına göre, Los Angeles’ta geliştiriciler, toplamda yaklaşık 3.000 konut içeren 33 proje için hızlı onay istedi. Birimlerin yaklaşık %98’i uygun fiyatlıdır. Geliştiriciler, SB 35’in uygun fiyatlı konut inşaatını hızlandırmak için eyaletteki neredeyse tüm diğer reformlardan daha fazlasını yaptığını söylüyor; yeni düşük gelirli evlerin daha hızlı inşa edilmesini sağlayarak eyaletteki evsizlik krizini hafifletmek için kritik bir araçtır.

SB 35, 2025’in sonunda kullanımdan kaldırılacak. Yine Wiener tarafından yazılan yeni yasa tasarısı, SB 35 onay sürecini kalıcı hale getirecek, kuralları açıklığa kavuşturacak, böylece şehirlerin veya geliştiricilerin gereksinimleri aşmasını zorlaştıracak ve çalışma standartlarını değiştirecek. Karma gelirli geliştirmeler için – piyasa fiyatına ve uygun fiyatlı birimlere sahip projeler – hızlı yoldan yararlanmak daha kolay.

Ölçülebilir sonuçlar veren bir yasayı yenilemek kolay bir karar olmalı, ancak Kaliforniya Şehirleri Ligi ve çok sayıda yerel yönetim uzatma yasasına karşı çıkın. SB 35 ve SB 423, geliştiricilerin şehirlerin mevcut imar ve tasarım standartlarını takip etmesi gerektiğini söylese de, yerel kontrolü çiğnediğini iddia ediyorlar. Bazı şehirler, arazi kullanım planlarında zaten evet dedikleri projelere hayır demek için yerel kontrol istiyor gibi görünüyor. Eyalette kiraları ve ev fiyatlarını artıran ve evsizliği körükleyen konut kıtlığını yaratan da tam olarak buydu.

Onlarca yıl boyunca seçilmiş yerel yetkililerin, bu konutların inşa edilmesine izin verme niyetleri olmasa veya bu sitelere konut inşa etmenin imkansız olduğunu bilseler bile, yeni konutları nereye koyabileceklerini gösteren ayrıntılı planları benimsemeleri yasa gereği zorunluydu. Konut planlama sorumluluklarını çiğneyen, konut hedeflerini tutturmakta çok yetersiz kalan veya yerel arazi kullanım kurallarına uygun konut projelerini bloke etmek için NIMBY taleplerine boyun eğen şehirler için herhangi bir ceza uygulanmadı.

Bu değişti. SB 35, eyaletin konut yasalarına diş koymak için ilk çabalardan biriydi. SB 35’in hızlı takibine, yalnızca Los Angeles dahil Kaliforniya’daki çoğu şehir olan konut inşaatı hedeflerini tutturamayan şehirlerde izin verilir. SB 423 ayrıca, aralarında Huntington Beach, West Covina, Malibu ve South Pasadena’nın da bulunduğu, devlet onaylı konut planlarını kabul etmeyen düzinelerce şehirde düzene sokmayı gerektirecektir.

Şehirlerin “yerel kontrol” sloganları artık eskisi kadar güçlü değil. Yasa koyucular ve Vali Gavin Newsom, yerel yönetimlerin konutları onaylamasını gerektiren birçok yasa tasarısını kabul etti ve bunun iyi bir nedeni var: Konut kıtlığı eyaletin refahını ve yaşanabilirliğini tehdit ediyor.

SB 423’ün en tartışmalı yönleri, ücret ve işçi hükümleridir. SB 35 ve SB 423 kapsamında, %100 uygun fiyatlı projeler, inşaat işçilerine sendika düzeyinde geçerli ücretleri ödemek zorundadır, ancak mutlaka bir sendika işgücünü işe almak zorunda değildir. Karma gelirli projeler, fiilen sendika inşaat işçileri ve çırakları anlamına gelen “vasıflı ve eğitimli” işgücünü işe almak zorundadır. Ancak inşaat sektöründeki her 7 işçiden yalnızca 1’i vasıflı ve eğitimli olarak nitelendiriliyor ve bunların çoğu kamu ve özel altyapı inşa ediyor. Sınırlı sayıda vasıflı ve eğitimli işçi, geliştiricilerin SB 35 kapsamında karma gelirli konutlar inşa etmesini daha zor ve daha pahalı hale getiriyor, bu nedenle hızlı onay kullanan çoğu proje %100 karşılanabilir geliştirmeler oldu.

Bu nedenle California Marangozlar Konferansı, vasıflı ve eğitimli şartın SB 423’ten çıkarılmasını destekledi. Bu akıllıca bir hareket çünkü işçilere iyi ödeme yapılmasını, korunmayı ve sendika üyeliğine giden bir yol sunarken daha fazla konut inşaatını teşvik edecek. Devlet İnşaat ve İnşaat Ticareti Konseyi ve California İşçi Federasyonu şartı korumak istiyor ve politik olarak güçlü iki grup, çizgilerini aşmayan çoğu faturayı bozdu.

Ancak, Sacramento’da yine ruh hali değişti ve milletvekilleri konut krizinin ciddiyetinin farkında. SB 423 ile devlet, kamu sübvansiyonu olmadan uygun fiyatlı birimler sağlayan karma gelirli konutlar inşa etmeyi çok daha kolaylaştırabilir. Devlet liderleri bu modelin işe yaradığını biliyor. Sadece evet deme cesaretine ihtiyaçları var.