Kalıcı bir konut kriziyle karşı karşıya olan Los Angeles, kullanılmayan ticari binaları konuta dönüştürme konusunda iki katına çıkıyor. Geçen ay, DTLA 2040 Topluluk Planının bir parçası olarak, Şehir Meclisi, 1999’da kabul edilen ve 12.000’den fazla yeni konutun üretilmesini sağlayan Şehir Merkezi Uyarlanabilir Yeniden Kullanım Yönetmeliğinde uzun zamandır beklenen bir güncellemeyi onayladı. Güncelleme, daha fazla ticari binayı kolaylaştırılmış izinler ve esnek düzenlemeler gibi teşvikler için uygun hale getirecektir.

Bu, ofisten daireye geçiş için mükemmel bir zaman gibi görünebilir: Uzaktan çalışmanın devam etmesi, Los Angeles’ta rekor ofis boşluk oranlarına yol açtı. temerrütler ve sıkıntılı satışlar. “Vade temerrütleri” – vadesi gelen ve yeniden finanse edilemeyen krediler – arttı. Bu yıl vadesi dolan ofis kredilerinin yaklaşık %90’ının yeniden finanse edilmesinde güçlükle karşılaşması muhtemeldir.

LA şehir merkezinde, gökdelenler on yıl önce yaptıklarının yarısına satılıyor. Yüksek ticari emlak fiyatlarının, uyarlanabilir yeniden kullanım projelerinin finansal fizibilitesine zarar verdiği göz önüne alındığında, ofis binası fiyatlarında keskin bir düşüş teoride yardımcı olabilir. Ancak yüksek faiz oranları aynı zamanda dönüşümleri finanse etmek için daha maliyetli hale getirir. Bu Nisan ayında yürürlüğe giren sözde “konak vergisi” ULA tedbiri, hem ticari mülkler hem de çok aileli konut mülkleri için yapılan işlemlere %4 ila %5,5 oranında vergi uygulayarak hem ofis mülklerinin satışı hem de dönüştürülmesi için bir başka caydırıcı unsurdur.

Yerel yönetim açısından bakıldığında, bu mülklerin kaderini şansa bırakmanın önemli bir riski vardır. Satış fiyatlarındaki keskin düşüşler, yerel vergi gelirlerinde keskin düşüşler anlamına gelir. Bu riski azaltmak için LA, ölçeği uyarlanabilir yeniden kullanıma doğru daha ikna edici bir şekilde yönlendirmek için maliye politikasını dikkate almalıdır. Eğlenmeye değer bir yaklaşım, ofisten konuta dönüşüm için geçici bir emlak vergisi azaltma programıdır.

Uygun projeler için çok yıllı bir vergi indirimi, uyarlamalı yeniden kullanım projelerinin başlangıç ​​maliyetlerini azaltacaktır. 10 yıllık azaltma programının basit bir örneği, uygun bir mülkün vergi faturasını onaydan sonraki ilk yıl için %100, ardından ikinci yılda %90, üçüncü yılda %80 ve mülk eski haline dönene kadar azaltabilir. dönüştürülen konut gelişiminin tam vergilendirilebilir değeri. Etkili bir azaltım programı, yeni alımları teşvik etmenin yanı sıra, mevcut sahipleri binalarını dönüştürmeye ve Measure ULA’nın mülk transferleri üzerindeki mali caydırıcılığından kaçınmaya da teşvik edebilir.

New York City’de bir vergi indirimi programı, 1990 ile 2020 yılları arasında Aşağı Manhattan’da yaklaşık 13.000 konut üretilmesine yardımcı oldu ve bu, bu dönemde bölgedeki toplam konut büyümesinin %40’ından fazlasını temsil etti. Benzer bir program Washington, DC’de genişletilebilir

Konut üretimini teşvik etmek için yapılan vergi indirimleri, muhalifler tarafından geliştiricilere gereksiz eşantiyonlar olarak kınandı. Ancak bu eleştiriler hiçbir şey yapmamanın maliyetini açıklamaz.

Mevcut vergi değeri 50 milyon ABD doları olan ancak 2024’te bu değerin yarısına sıkıntılı bir satış haline gelecek olan dönüştürülmemiş bir ofis binasını düşünün. Satışın önümüzdeki 10 yıl içinde emlak vergisi gelirinde %50’lik bir düşüşle sonuçlandığını varsayalım. Şimdi, bunun yerine, aynı 10 yılda vergi gelirlerinin %50’sinden vazgeçmek anlamına gelen bir vergi indirim programından yararlanırken binanın 200 birim konuta dönüştürüldüğünü varsayalım. Konuta bu dönüşümün, muhafazakar bir şekilde, mülkün 2023 değerinin tamamını koruması beklenebilir. On yıl sonra, vazgeçilen vergi miktarı, sıkıntılı bir satış altında vergi gelirindeki düşüşe eşittir – ancak Los Angeles, yeterince kullanılmayan bir ofis binası yerine 200 birim daha konutla sonuçlanır.

Los Angeles’ın iddialı konut üretimi hedeflerine ulaşılmasına yardımcı olmanın ötesinde, uyarlamalı yeniden kullanım dönüşümleri daha istikrarlı bir emlak vergisi geliri kaynağı sağlayabilir çünkü konut sektörü uzaktan çalışma ve ofis sektörünü etkileyen diğer ekonomik şoklar gibi faktörlerden çok daha yalıtılmıştır. Ayrıca, arzı azaltarak ofis fiyatlarının korunmasına da yardımcı olabilirler. Bu güçlerin her ikisi de şehir ve ilçe maliyesini gelecekte daha az risk altına sokabilir.

Greater Los Angeles’ta, ofis binası kredilerinin %20’sinin vadesi 2025’e kadar doluyor ve yeniden finanse edilmesi gerekecek. Emlak vergisi gelirinde büyük düşüşleri önlemek için zamanında bir vergi azaltma programı veya benzer bir teşvik oluşturmak, politika yapıcıların başarması gereken büyük bir destek olacaktır. Ancak, COVID salgınının ilk yılında konutları evsiz kalan bireylere dönüştürmek için 600 milyon dolar sağlayan Kaliforniya’daki Project Homekey gibi diğer büyük mali programlar, kriz zamanlarında hızla formüle edildi ve genişletildi.

Saat, Los Angeles’ın ofis emlakları için potansiyel “kıyamet döngüsü”ne değinmek için işliyor. Kararlı eylem, konut üretimini artırabilir ve Angelenos’un on yıllar boyunca yararlanabileceği sağlam emlak vergisi gelirine yol açabilir.

Jason Ward bir ekonomisttir, Rand Los Angeles’taki Konut ve Evsizlik Merkezi ve Pardee’de bir profesör Rand Yüksek Lisans.