TatliKedicik
Member
Los Angeles Şehir Meclisi, yaklaşık 40 yıldır ilk kez, kira kontrollü mülkler için izin verilen yıllık artışları belirleme şeklini değiştirmeyi düşünüyor. Bu iyi. Yasanın, yüksek enflasyon dönemlerinde kiracılar için fiyat şoklarını önlemek ve ev sahiplerinin mülklerini yönetme maliyetlerini karşılayabilmelerini sağlamak için daha fazlasını yapması gerekiyor.
Şehirde 1 Ekim 1978'den önce yaklaşık 650.000 konut inşa edildi ve kira istikrarı yönetmeliğiyle düzenleniyor. Los Angeles'taki dairelerin neredeyse %75'i bu.
Los Angeles ülkedeki en ucuz konut pazarlarından birine sahip ve bu da itici güç şehrin evsizlik krizinin arkasında. Bundan fazla kiracıların yarısı Büyük LA bölgesinde kira yükü var, bu da gelirlerinin üçte birinden fazlasını konut için harcadıkları ve tasarruf, sağlık, ulaşım ve diğer ihtiyaçlar için daha az para bıraktıkları anlamına geliyor.
Kiracıların yüzde 10'undan fazlası, gelirlerinin yüzde 90'ından fazlasını kiraya harcıyor ve bu da onları sokakta kalma riskiyle karşı karşıya bırakıyor. Bu nedenle şehir liderleri, kiracıların evde kalmasına yardımcı olmak için kiraları sabit tutmakla ilgileniyor.
Ancak şehrin, ev sahiplerinin birimlerinin bakımını düzgün bir şekilde yapmak için yeterli para talep edebilmelerini ve onları kiralama işinde tutmaya yetecek kadar yatırım getirisi elde edebilmelerini sağlamak da belediyenin çıkarınadır.
LA, kira artışlarını, çoğu yargı bölgesinden çok daha uzun bir süre boyunca, COVID-19 salgınının başlangıcından sonra yaklaşık dört yıl boyunca dondurdu. Ev sahipleri, mevcut formül kapsamında izin verilen kümülatif %16'lık kira artışından vazgeçmek zorunda kaldı. 1 Şubat'ta izin verilen %4'lük artış, pandemiden bu yana yapılan ilk artıştı.
Bu arada mülk sahiplerinin maaş bordrosu, bakım, kamu hizmetleri ve sigorta dahil işletme giderleri son yıllarda enflasyondan daha hızlı arttı.
Politika yapıcıların bu çatışan çıkarları dengelemesi kolay değil. Ancak kirası istikrarlı konut sahiplerinin her yıl fiyatlarını ne kadar artırabileceklerini belirleyen formülde makul değişiklikler yapılabilir.
Şehir yönetmeliği, enflasyonu ölçen tüketici fiyat endeksine dayalı olarak kiralarda garantili olarak minimum %3 ile maksimum %8 arasında izin verilen bir yıllık artış öngörüyor. Enflasyon çok uzun süredir düşük olduğundan, izin verilen artışlar son 30 yılın 23'ünde TÜFE'yi aştı; bu da kiraların enflasyondan önemli ölçüde daha fazla artmasına izin verildiği anlamına geliyor.
Şehrin mevcut formülü benimsediği 1985 yılında tek yatak odalı bir dairenin adil piyasa kirası 490 dolardı. İzin verilen kira artışları tüketici fiyat endeksini takip etseydi, aynı ünite bugün 1.500 dolara kiralanırdı. Ancak kiracı savunucularından oluşan bir koalisyon olan Keep LA Housed tarafından yapılan bir analize göre, %3 garantili izin verilen minimum kira artışıyla kira 1.705 dolar olacak. Bu hala ayda yaklaşık 2.000 dolar olan mevcut piyasa kirasından daha düşük.
LA, kira kontrolü olan diğer şehirlerin çoğundan daha yüksek olan, enflasyona dayalı olarak %8'e varan yıllık artışlara izin vermektedir. Şehir ayrıca ev sahiplerinin doğalgazı karşılamaları durumunda %1 oranında ek ücret almalarına, elektrik ödemeleri durumunda da aynı ücreti almalarına izin veriyor. Kiracıların zaten yüksek fiyatlardan dolayı sıkıntıya girdiği bir dönemde, mevcut formül ev sahiplerinin çoğu kiracının en büyük aylık masrafını önemli bir oranda artırmasına izin veriyor.
Kiracı savunucuları, zamanla kira artışlarını yavaşlatmak için Belediye Meclisini maksimum %3'lük bir oran belirlemeye ve artışları tüketici fiyat endeksinin %60'ına sabitlemeye zorladı. Ev sahibi grupları, üyelerinin pandemik kira dondurulmasını telafi edebilmeleri için konseyin formülü olduğu gibi tutmasını istiyor.
Konut Departmanı iyi bir uzlaşmaya varmıştır: %5'lik yeni bir maksimum izin verilen kira artışı ve yeni garantili minimum %2'lik bir artış belirlemek. Bu, keskin kira artışlarını önleyecek ve ev sahiplerinin tüketici fiyat endeksine yansımayabilecek artan işletme ücretleri ve harcamalarla başa çıkmasına yardımcı olacak. Departman personeli ayrıca, yapılan bir araştırmada ek kira artışlarının muhtemelen hizmet maliyetini aştığını tespit ettikten sonra kamu hizmetleri için izin verilen ekstra %2'lik payın ortadan kaldırılmasını önerdi.
Konut Bakanlığı'nın diğer önerilerinin konsey üyelerinin biraz daha incelemesine ihtiyacı var. Enflasyonun yıllık yüzde 5'lik sınırı aştığı yıllarda ev sahiplerinin artan maliyetlere ayak uydurabilmesine yardımcı olmak için personel, “bankacılık” artışlarının yüzde 5'in üzerinde olmasını ve tüketici fiyat endeksi yüzde 5'in altına düştüğünde bunların uygulanmasını öneriyor. Bu, kiracılara daha pahalıya mal olabilir çünkü ekstra yüzdelik artış, gelecek yıllarda daha yüksek baz kiralara uygulanacaktır.
Konut Bakanlığı ayrıca kira artışlarının, enflasyonun önemli bir etkeni olan konut maliyetlerini içermeyen farklı bir enflasyon ölçüsüne dayandırılmasını da öneriyor. Kiracı savunucuları önerilen tedbirin değişken olabileceği konusunda uyarırken, ev sahipleri bu tedbirin maliyetlerini yeterince karşılamadığını söylüyor.
Kira kontrolü, pahalı bir emlak piyasasında toplulukları istikrarlı tutmak ve yerinden edilmeyi ve evsizliği önlemek için değerli bir araçtır. Daha iyi bir denge kurmak için şehrin formülünü izin verilen kira artışlarına göre ayarlamak mantıklıdır.
Ancak Los Angeles'taki konut krizinin nihai çözümü daha fazla konut, özellikle de uygun fiyatlı konutlar inşa etmektir. Belediye Meclisi ve Belediye Başkanı Karen Bass'ın en büyük önceliği, şehrin her mahallesinde ev inşaatının daha hızlı, daha kolay ve daha ucuz hale getirilmesi olmalıdır.
Şehirde 1 Ekim 1978'den önce yaklaşık 650.000 konut inşa edildi ve kira istikrarı yönetmeliğiyle düzenleniyor. Los Angeles'taki dairelerin neredeyse %75'i bu.
Los Angeles ülkedeki en ucuz konut pazarlarından birine sahip ve bu da itici güç şehrin evsizlik krizinin arkasında. Bundan fazla kiracıların yarısı Büyük LA bölgesinde kira yükü var, bu da gelirlerinin üçte birinden fazlasını konut için harcadıkları ve tasarruf, sağlık, ulaşım ve diğer ihtiyaçlar için daha az para bıraktıkları anlamına geliyor.
Kiracıların yüzde 10'undan fazlası, gelirlerinin yüzde 90'ından fazlasını kiraya harcıyor ve bu da onları sokakta kalma riskiyle karşı karşıya bırakıyor. Bu nedenle şehir liderleri, kiracıların evde kalmasına yardımcı olmak için kiraları sabit tutmakla ilgileniyor.
Ancak şehrin, ev sahiplerinin birimlerinin bakımını düzgün bir şekilde yapmak için yeterli para talep edebilmelerini ve onları kiralama işinde tutmaya yetecek kadar yatırım getirisi elde edebilmelerini sağlamak da belediyenin çıkarınadır.
LA, kira artışlarını, çoğu yargı bölgesinden çok daha uzun bir süre boyunca, COVID-19 salgınının başlangıcından sonra yaklaşık dört yıl boyunca dondurdu. Ev sahipleri, mevcut formül kapsamında izin verilen kümülatif %16'lık kira artışından vazgeçmek zorunda kaldı. 1 Şubat'ta izin verilen %4'lük artış, pandemiden bu yana yapılan ilk artıştı.
Bu arada mülk sahiplerinin maaş bordrosu, bakım, kamu hizmetleri ve sigorta dahil işletme giderleri son yıllarda enflasyondan daha hızlı arttı.
Politika yapıcıların bu çatışan çıkarları dengelemesi kolay değil. Ancak kirası istikrarlı konut sahiplerinin her yıl fiyatlarını ne kadar artırabileceklerini belirleyen formülde makul değişiklikler yapılabilir.
Şehir yönetmeliği, enflasyonu ölçen tüketici fiyat endeksine dayalı olarak kiralarda garantili olarak minimum %3 ile maksimum %8 arasında izin verilen bir yıllık artış öngörüyor. Enflasyon çok uzun süredir düşük olduğundan, izin verilen artışlar son 30 yılın 23'ünde TÜFE'yi aştı; bu da kiraların enflasyondan önemli ölçüde daha fazla artmasına izin verildiği anlamına geliyor.
Şehrin mevcut formülü benimsediği 1985 yılında tek yatak odalı bir dairenin adil piyasa kirası 490 dolardı. İzin verilen kira artışları tüketici fiyat endeksini takip etseydi, aynı ünite bugün 1.500 dolara kiralanırdı. Ancak kiracı savunucularından oluşan bir koalisyon olan Keep LA Housed tarafından yapılan bir analize göre, %3 garantili izin verilen minimum kira artışıyla kira 1.705 dolar olacak. Bu hala ayda yaklaşık 2.000 dolar olan mevcut piyasa kirasından daha düşük.
LA, kira kontrolü olan diğer şehirlerin çoğundan daha yüksek olan, enflasyona dayalı olarak %8'e varan yıllık artışlara izin vermektedir. Şehir ayrıca ev sahiplerinin doğalgazı karşılamaları durumunda %1 oranında ek ücret almalarına, elektrik ödemeleri durumunda da aynı ücreti almalarına izin veriyor. Kiracıların zaten yüksek fiyatlardan dolayı sıkıntıya girdiği bir dönemde, mevcut formül ev sahiplerinin çoğu kiracının en büyük aylık masrafını önemli bir oranda artırmasına izin veriyor.
Kiracı savunucuları, zamanla kira artışlarını yavaşlatmak için Belediye Meclisini maksimum %3'lük bir oran belirlemeye ve artışları tüketici fiyat endeksinin %60'ına sabitlemeye zorladı. Ev sahibi grupları, üyelerinin pandemik kira dondurulmasını telafi edebilmeleri için konseyin formülü olduğu gibi tutmasını istiyor.
Konut Departmanı iyi bir uzlaşmaya varmıştır: %5'lik yeni bir maksimum izin verilen kira artışı ve yeni garantili minimum %2'lik bir artış belirlemek. Bu, keskin kira artışlarını önleyecek ve ev sahiplerinin tüketici fiyat endeksine yansımayabilecek artan işletme ücretleri ve harcamalarla başa çıkmasına yardımcı olacak. Departman personeli ayrıca, yapılan bir araştırmada ek kira artışlarının muhtemelen hizmet maliyetini aştığını tespit ettikten sonra kamu hizmetleri için izin verilen ekstra %2'lik payın ortadan kaldırılmasını önerdi.
Konut Bakanlığı'nın diğer önerilerinin konsey üyelerinin biraz daha incelemesine ihtiyacı var. Enflasyonun yıllık yüzde 5'lik sınırı aştığı yıllarda ev sahiplerinin artan maliyetlere ayak uydurabilmesine yardımcı olmak için personel, “bankacılık” artışlarının yüzde 5'in üzerinde olmasını ve tüketici fiyat endeksi yüzde 5'in altına düştüğünde bunların uygulanmasını öneriyor. Bu, kiracılara daha pahalıya mal olabilir çünkü ekstra yüzdelik artış, gelecek yıllarda daha yüksek baz kiralara uygulanacaktır.
Konut Bakanlığı ayrıca kira artışlarının, enflasyonun önemli bir etkeni olan konut maliyetlerini içermeyen farklı bir enflasyon ölçüsüne dayandırılmasını da öneriyor. Kiracı savunucuları önerilen tedbirin değişken olabileceği konusunda uyarırken, ev sahipleri bu tedbirin maliyetlerini yeterince karşılamadığını söylüyor.
Kira kontrolü, pahalı bir emlak piyasasında toplulukları istikrarlı tutmak ve yerinden edilmeyi ve evsizliği önlemek için değerli bir araçtır. Daha iyi bir denge kurmak için şehrin formülünü izin verilen kira artışlarına göre ayarlamak mantıklıdır.
Ancak Los Angeles'taki konut krizinin nihai çözümü daha fazla konut, özellikle de uygun fiyatlı konutlar inşa etmektir. Belediye Meclisi ve Belediye Başkanı Karen Bass'ın en büyük önceliği, şehrin her mahallesinde ev inşaatının daha hızlı, daha kolay ve daha ucuz hale getirilmesi olmalıdır.